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蚌埠市農業產業化龍頭企業

懷遠縣擁有種子生產包裝權的注冊資金1500萬元以上的公司

土地流轉

土地流轉

  我們公司為了響應國家政策,承包土地,2012年3月先后從懷遠縣萬福鎮磚橋村、劉樓村流轉土地一萬三千多畝,陳集鄉陳集村流轉土地一千多畝以及找郢鄉大河灣流轉土地三百多畝。在萬福鎮磚橋村成立了專業合作社。

  土地流轉具有以下五大模式:


  互換土地,是農村集體經濟組織內部的農戶,為方便耕種和各自的需要,對各自土地的承包經營權進行的簡單交換,是促進農村規模化、產業化、集約化經營的必由之路。30年前,中國農村實行土地聯產承包責任制,農民分到了土地。但由于土地肥瘦不一,大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病,嚴重制約著生產力的發展和產量的提高。如何讓土地集中連片,實現規模化、集約化經營,于是互換這種最為原始的交易方式,進入農民視野。

  在市場利益驅動和政府引導下,農民將其承包土地經營權出租給大戶、業主或企業法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定,承租方獲得一定期限的土地經營權,出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中,有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。
關鍵如何保證其合法性。讓雙方心里都踏實。

  入股,亦稱“股田制”或股份合作經營,是指在堅持承包戶自愿的基礎上,將承包土地經營權作價入股,建立股份公司。在土地入股過程中,實行農村土地經營的雙向選擇(農民將土地入股給公司后,既可繼續參與土地經營,也可不參與土地經營),農民憑借土地承包權可擁有公司股份,并可按股分紅。該形式的最大優點在于產權清晰、利益直接,以價值形態形式把農戶的土地承包經營權長期確定下來,農民既是公司經營的參與者,也是利益的所有者,是當前農村土地流轉機制的新突破。

  宅基地換住房,承包地換社保
  以重慶為例,去年被國家批準為統籌城鄉綜合配套改革試驗區后,在土地改革領域率先進行大膽探索,創造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。也就是說,農民放棄農村宅基地,宅基地被置換為城市發展用地,農民在城里獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權,享受城市社保,建立城鄉統一的公共服務體制。

  “股份+合作”
  中國山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制,建立起“股份+合作”的土地流轉分配方式。這種模式是,農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的原則,引導農戶以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理,不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式,年度分配時,首先支付社員土地保底收益每股(畝)700元,留足公積公益金、風險金,然后再按股進行二次分紅。
流轉特點 :
  1、流轉速度加快,漸具規模。自1998年土地二輪承包以來,我縣土地承包經營權流轉速度呈逐年遞增之勢,流轉的土地面積不斷擴大,所涉農戶不斷增多。至目前為止,流轉的土地面積占總耕地面積的比例少則5%,多則15%以上,平均比例為8%左右,涉及土地流轉的農戶數約占總農戶數的26%。
  2、流轉類型多樣,比例不均。按照不同的標準,可將土地承包經營權流轉行為分為各種不同的類型。一以流轉主體為標準,可分農戶與村委會之間的流轉和農戶與農戶之間的流轉。其中以農戶與農戶之間的流轉為主,流轉面積約占總流轉面積的90%。二以流轉對象為標準,可為責任田承包經營權流轉、機動田承包經營權流轉和三荒地承包經營權流轉。其中以責任田承包經營權流轉為主,約占總流轉面積的96%。三以流轉方式為標準,可分為轉包、出租、互換、轉讓、投股或參與股份合作等其他方式流轉。其中以轉包為主,約占總流轉面積的70%以上。轉包中又以外出打工或經商農戶,將土地轉包給親友或本村其他農戶居多。此外,還有農戶將土地轉包給種植、養殖大戶以及集體向農戶反租轉包等形式。四以流轉是否簽訂協議為標準,可分為協議流轉和無協議流轉。其中協議流轉農戶略占優勢,占總流轉農戶數的65%左右。協議流轉又分為書面協議流轉和口頭協議流轉,其中口頭協議流轉占協議流轉的絕大多數,簽訂書面協議流轉的農戶不足總流轉戶的 10%。五以流轉是否有償為標準,可分為有償流轉和無償流轉。其中以無償流轉為主,約占總流轉戶的60%以上。六以流轉是否履行報批準、備案或辦理土地使用權證書變更登記程序為標準,可分為批準流轉、備案流轉、登記流轉和自行流轉。其中以自行流轉為主,占總流轉面積的95%。
  3、流轉行為欠規范,缺少管理。流轉行為嚴重不規范,表現為自行流轉多,報批準、報備案的少,申請變更登記的更少;口頭協議多,書面協議少;約定不明的多,約定明確的少;書面協議內容不規范的多,規范的少等。有些村存在連鎖流轉現象,接受流轉的農戶又將自己享有的土地承包經營權流轉給其他農戶,形成鎖鏈式流轉。鎮、村對土地承包經營權流轉行為普遍缺乏嚴格規范的管理。
  4、部分耕地被非農業化,有極少量的非法流轉行為存在。有的耕地被轉為非農用途,主要用于招商引資、工業園區、小城鎮等項目建設。這些建設用地絕大多數履行了批準手續,也有一小部分沒有被批準。相關鎮為了完成工業發展等任務,以鎮政府或用地單位名義,采取向農戶租賃的方式,將土地使用權流轉到自己名下,用于非農建設。

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